CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI

Una società proprietaria di immobile strumentale classificato A10, non esercente attività di costruzione e non avendo effettuato attività di rispristino negli ultimi 5 anni, ha intenzione di cedere il fabbricato ad una Newco. La cessione è soggetta ad IVA? Sconta l’imposta di registro in misura fissa, pari ad euro 200 o in maniera proporzionale al 9%? Nel caso di imponibilità iva, è possibile applicare il meccanismo del reverse charge?

La risposta è data da un egregio articolo pubblicato online dal sito FISCOMANIA.COM.

Cessione di fabbricati strumentali con iva obbligatoria

Devono scontare obbligatoriamente l’IVA le cessioni di immobili strumentali effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

E’ importante, per poter verificare l’applicazione dell’IVA che si tratti di impresa che ha costruito il fabbricato con l’intento di rivenderlo.

Nel caso di cessione di fabbricati strumentali di imprese costruttrici l’operazione è imponibile IVA per obbligo normativo e l’IVA viene esposta in fattura (non si applica, in questo caso il reverse charge). In questo caso la cessione del fabbricato strumentale sconta l’IVA per obbligo, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera 8-ter del DPR n 633/72.

Cessione di fabbricati strumentali con iva su opzione

Al di fuori del caso precedente, la regola generale prevede la cessione di immobili strumentali in esenzione IVA (ex articolo 10 comma 1, n. 8-ter, del DPR n. 633/72).

Per evitare la cessione in esenzione IVA, e le sue conseguenze (applicazione del “pro-rata“, agli acquisti degli ultimi 10 anni), è possibile optare per l’imponibilità IVA.

In questo caso, l’opzione per l’applicazione dell’IVA può essere richiesta, al momento della stipulazione del rogito notarile.

L’applicazione dell’IVA:

·       Se l’acquirente è un’altra impresa avviene con il meccanismo del “reverse charge“, mentre

·       Se l’acquirente è un privato l’IVA deve essere esposta in fattura.

Cessione di fabbricati strumentali imponibile iva

In tutti i casi di imponibilità ad IVA, in via obbligatoria o su opzione, si applica, in via generale, l’aliquota ordinaria del 22%.

Diversamente, l’Iva è applicabile con l’aliquota ridotta del 10% solo nelle seguenti fattispecie:

·       Cessioni di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa (es. uffici e negozi) effettuate dall’impresa costruttrice;

·       Cessioni di fabbricati, o loro porzioni, effettuate dalle imprese che hanno eseguito sugli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia o urbanistica. Per tali cessioni si applicano, oltre all’Iva (al 22% o al 10%) anche l’imposta di Registro in misura fissa pari a €. 200, l’imposta Ipotecaria pari al 3%, e l’imposta Catastale pari all’1%.

Cessione di fabbricati strumentali esente iva

Come abbiamo visto in precedenza, in tutte le fattispecie in cui la cessione dell’immobile strumentale è effettuata da impresa diversa da quella costruttrice o ristrutturatrice (nei 5 anni successivi alla conclusione dei lavori), la cessione di fabbricati strumentali è esente IVA.

In particolare, le fattispecie di esenzione IVA possono essere:

·       Cessioni effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori, per le quali non è stata esercitata l’opzione per l’imponibilità;

·       Cessioni effettuate da qualsiasi impresa (anche non costruttrice/ristrutturatrice) per le quali non è stata esercitata l’opzione per l’imponibilità.

In tali fattispecie, il trasferimento dell’immobile strumentale è esente da IVA è soggetto:

·       All’imposta di Registro in misura fissa di €. 200;

·       All’imposta Ipotecaria del 3%;

·       Anche all’imposta Catastale dell’1%.

Cessione di fabbricati strumentali da parte di privati

Se la cessione di fabbricati strumentali viene effettuata da un soggetto privato (non titolare di partita IVA),  sconta:

·       Imposta di registro nella misura del 9% ed

·       Imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, per €. 50,00 ciascuna.

Naturalmente, trattandosi di cessione da parte di privato ci troviamo fuori dal campo di applicazione dell’IVA.

Imponibilità iva e reverse charge negli immobili strumentali

In caso di cessione di fabbricati strumentali con imponibilità IVA, se acquirente è un soggetto IVA (esercente attività d’impresa, arte o professione), l’opzione per l’imponibilità comporta l’applicazione del meccanismo del “reverse charge“.

Questo, a norma dell'”articolo 17, comma 6, DPR n. 633/72“, in base al quale:

·       Il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’IVA e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (articolo 17, comma 6, lett. a)-bis, del DPR n. 633/72);

·       L’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota (10% o 22%, a seconda che si tratti o meno di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa ceduti da impresa “costruttrice” o “ristrutturatrice“) e della relativa imposta dovuta. Con i connessi obblighi formali di registrazione della stessa, da effettuare sia nel registro dei corrispettivi (di cui all’articolo 24 del DPR n. 633/72), sia in quello degli acquisti (di cui all’articolo 25 del DPR n. 633/72).

Il versamento di acconti sul prezzo

Nel caso in cui vengano pagati degli acconti sul prezzo, l’IVA relativa agli acconti deve essere assolta con il meccanismo dell’inversione contabile (“reverse charge“). Questo sempre se ricorrono i presupposti (cessione soggetta ad imponibilità su opzione e acquirente soggetto passivo d’imposta).

Tabella fabbricati strumentali

Fonte: www.fiscomania.com